Bất động sản đang rơi vào “địa vị không ưu tiên” trong danh sách vay vốn ngân hàng, khiến toàn bộ thị trường phải chịu mức lãi suất cao hơn.

Bất động sản không được ưu tiên vay vốn: Nguyên nhân và hậu quả

Theo TS Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, ngoại trừ nhà ở xã hội và khu công nghiệp, bất động sản không còn nằm trong danh mục ưu tiên cho vay của hệ thống ngân hàng. Kết quả là mức lãi suất cho các dự án bất động sản đang dần tăng, làm giảm sức mua và làm chậm tốc độ triển khai dự án.

Hệ số K và bảng giá đất: Rào cản lớn cho doanh nghiệp

Tại diễn đàn VREF 2026, ông Nguyễn Quốc Hiệp (Chủ tịch GP Invest) nhấn mạnh giá đất đang tăng mạnh do áp dụng Luật Đất đai 2024 và bảng giá đất lên tới hơn 700 triệu đồng/m² ở Hà Nội. Tuy nhiên, hệ số K vẫn chưa được công bố, khiến các nhà đầu tư không thể dự trù chi phí thực tế.

Hệ số K chưa rõ ràng

Thiếu hệ số K đồng nghĩa với việc thời gian từ khi nhận đất đến khi có thể thanh toán tiền sử dụng đất có thể kéo dài tới 6 tháng, gây “tắc nghẽn” dòng tiền cho dự án.

Bảng giá đất – Tham chiếu hay “đóng băng”?

Hiện các tỉnh thành sử dụng phương pháp “suất đầu tư” để tính giá đất, nhưng các chỉ tiêu này không cập nhật kịp biến động giá vật liệu, dẫn đến sai lệch đáng kể.

Nghị quyết 254/2025/QH15: Giải quyết vướng mắc pháp lý

Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế Quốc hội Phan Đức Hiếu giải thích, Nghị quyết 254 đưa ra năm nhóm điều chỉnh trọng tâm, bao gồm:

• Thu hồi đất trong trường hợp dự án đã hoàn thành 75 % diện tích và 75 % người sử dụng đất.
• Rút ngắn thủ tục đấu thầu khi có quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu.
• Áp dụng bảng giá đất đồng nhất, cho phép lựa chọn hình thức thuê đất trả một lần hoặc trả hàng năm.
• Cắt giảm các thủ tục không cần thiết, ví dụ như giảm tiền sử dụng đất đồng loạt mà không cần giấy tờ bổ sung.

Đề xuất cải tiến cơ chế thuê đất

Ông Nguyễn Văn Khôi (Chủ tịch VNREA) kiến nghị bổ sung hình thức trả tiền thuê đất theo “nhiều năm”, giúp doanh nghiệp cân đối dòng tiền và đồng thời có thể thế chấp quyền sử dụng đất đã trả tiền.

Dự báo lãi suất vay bất động sản 2025‑2026

TS Cấn Văn Lực dự tính tín dụng bất động sản năm 2025 sẽ tăng 22 % – cao hơn mức tăng trung bình 18,5 % của toàn hệ thống ngân hàng. Khoản cho vay đầu tư bất động sản tăng 24 %, trong khi vay mua, sửa nhà tăng 14‑15 %.

Dù nguồn vốn không thiếu (doanh nghiệp bất động sản phát hành 123,5 nghìn tỷ đồng trái phiếu, tăng 40 % so với năm 2024), tổng dư nợ bất động sản vẫn chiếm 24 % tổng dư nợ nền kinh tế, kéo theo áp lực lên lãi suất.

Định danh bất động sản: Giải pháp hạn chế đầu cơ

Bà Hoàng Thu Hằng (Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản) cho biết Nghị định 357 sẽ gán mã số điện tử duy nhất cho mỗi thửa đất, dự án và công trình. Hệ thống này giúp minh bạch hoá giao dịch, ngăn chặn “hai giá” và giảm rủi ro đầu cơ.

Đồng thời, môi giới sẽ được định danh cá nhân, nâng cao trách nhiệm và tạo niềm tin cho nhà đầu tư.

Kết luận và khuyến nghị

Để thị trường bất động sản ổn định, cần phối hợp đồng thời công cụ đất đai và tài chính: bố trí quỹ đất cho nhà ở xã hội, điều chỉnh lãi suất và chính sách tín dụng phù hợp với khả năng chi trả của người dân. Các doanh nghiệp nên tập trung vào các phân khúc nhà ở trung cấp, xã hội – nơi còn thiếu hụt nghiêm trọng, đồng thời chuẩn bị kịp thời cho các thay đổi pháp lý như hệ số K và định danh bất động sản.

Quý độc giả có suy nghĩ gì về chính sách vay vốn ngân hàng hiện nay? Hãy để lại bình luận và chia sẻ quan điểm của bạn!