Thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với thách thức lớn khi giá nhà liên tục tăng cao, gây khó khăn cho những người muốn sở hữu một căn nhà. Sự tăng giá này không chỉ ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân mà còn tác động đến sự ổn định và phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Trong quý II/2025, thị trường bất động sản tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM tiếp tục chứng kiến giá căn hộ cao, thậm chí có xu hướng tăng. Theo báo cáo từ Avison Young Việt Nam, mặt bằng giá sơ cấp tại Hà Nội và TP.HCM đều ghi nhận mức tăng đáng kể. Tại Hà Nội, các dự án cao cấp dù dịch chuyển ra xa trung tâm vẫn duy trì mức giá cao, với mức giá tiệm cận khu trung tâm từ 79,9 – 100,5 triệu đồng/m2. Điều này kéo mặt bằng giá sơ cấp trung bình toàn thị trường lên ngưỡng 80,9 – 130,5 triệu đồng/m2.

Tương tự, tại TP.HCM, mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục tăng 4 – 6% với dự án mới và 2 – 4% với dự án hiện hữu. Giá bán sơ cấp trung bình của bất động sản khu vực Bình Dương cũ đã tăng đáng kể so với giai đoạn 2018 – 2020 và có xu hướng tăng nhanh. Báo cáo từ Savills cũng cho thấy trong quý II/2025, có 7.000 căn hộ mới được mở bán và 5.200 giao dịch thành công, đều tăng so với cùng kỳ năm trước.

Lũy kế 6 tháng đầu năm, thị trường đón nhận 14.900 căn hộ mới và 13.100 giao dịch, cho thấy sức hấp thụ của thị trường vẫn khá tốt. Tuy nhiên, giá sơ cấp trung bình đạt 91 triệu đồng/m2, tăng ấn tượng 16% theo quý và 40% theo năm. Tại Hà Nội, nhiều dự án nằm ở vị trí đắc địa, do các chủ đầu tư uy tín phát triển, khiến giá thành sản phẩm bị đẩy lên cao. Mức giá từ 100 triệu đồng/m2 đã trở nên phổ biến.

Trong quý III/2025, dự kiến sẽ có thêm nhiều dự án mới tại những khu vực đẹp được tung ra thị trường, với mức giá chủ yếu từ trên 100 triệu đồng/m2. Vì vậy, trong ngắn hạn, khó có khả năng giảm mặt bằng giá trung bình căn hộ.

Giá nhà vẫn ‘leo thang’ do nhiều yếu tố, trong đó có sự tăng cao của chi phí đầu vào, tâm lý đầu cơ, kỳ vọng tăng giá và tăng trưởng kinh tế và đô thị hóa nhanh. Viện Nghiên cứu Tài chính – Bất động sản thuộc Dat Xanh Services dự báo đưa ra 3 kịch bản giá nhà trong 6 tháng cuối năm nay. Dù ở bất kỳ kịch bản nào, từ thuận lợi nhất đến khó khăn nhất, xu hướng chung của giá nhà vẫn là tăng.

Sự tăng giá liên tục, dù là tín hiệu tốt cho các nhà đầu tư và người sở hữu bất động sản nhưng lại tạo áp lực lớn lên khả năng tiếp cận nhà ở của số đông người dân. Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) lý giải hiện tượng giá nhà cao bắt nguồn từ 4 nguyên nhân chính: nguồn cung chưa đáp ứng được nhu cầu thực, đặc biệt thiếu sản phẩm giá vừa túi tiền; chi phí đầu vào tăng cao, nhất là chi phí đất; tâm lý đầu cơ, kỳ vọng tăng giá vẫn phổ biến; và tăng trưởng kinh tế và đô thị hóa nhanh tiếp tục đẩy nhu cầu lên cao.

VARS cảnh báo, thực trạng giá nhà cao đang khiến nhóm thu nhập trung bình và thấp ngày càng khó tiếp cận nhà ở. Về lâu dài, điều này có thể gây mất cân đối trong thị trường và tạo áp lực cho công tác quản lý nhà nước.

Để hạ nhiệt giá nhà và tái cân bằng cơ cấu giá bất động sản trên thị trường, các chuyên gia đồng quan điểm rằng cần cắt giảm thủ tục hành chính, tăng nguồn cung nhà ở, đặc biệt cần có cơ chế ưu đãi thuế phí đặc biệt cho các dự án nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ.

Quản lý đất đai bền vững là yếu tố then chốt để đảm bảo an ninh lương thực, cân bằng sinh thái và giảm thiểu tác động tiêu cực từ biến đổi khí hậu. GS.TS Võ Quang Minh, Bộ môn Tài nguyên đất đai, Khoa Môi trường và Tài nguyên thiên nhiên, Đại học Cần Thơ, nhấn mạnh đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì thay thế được. Tuy nhiên, quá trình sử dụng và quản lý đã làm thay đổi các đặc tính lý học, hóa học của đất.

Nhiều ý kiến cho rằng, công tác quy hoạch và sử dụng đất chưa hợp lý, mất cân đối giữa phát triển đô thị, công nghiệp với bảo tồn thiên nhiên; gia tăng tranh chấp đất đai, thiếu minh bạch trong quản lý và phân bổ nguồn lực. Dữ liệu đất đai chưa đồng bộ, phân tán, thiếu chia sẻ liên thông; tổ chức hành chính còn cồng kềnh, chưa linh hoạt, chậm thích ứng; rủi ro an ninh mạng, thiếu cơ chế phối hợp giữa các ngành…

Để hướng tới một hệ thống quản lý đất đai bền vững, cần có một cách tiếp cận toàn diện, đa chiều và liên ngành đối với những vấn đề thực tiễn đang đặt ra. Tại Hội thảo khoa học Quản lý đất đai toàn quốc lần thứ 3 với chủ đề “Quản lý đất đai bền vững”, PGS.TS Nguyễn Hiếu Trung, Phó Hiệu trưởng Đại học Cần Thơ, cho biết hội thảo là diễn đàn trao đổi học thuật, chia sẻ kết quả nghiên cứu, tăng cường kết nối giữa các nhà khoa học, nhà quản lý, giảng viên, học viên, nghiên cứu sinh và các tổ chức, doanh nghiệp trong và ngoài nước.

Đại học Cần Thơ sở hữu lợi thế và năng lực phát triển nghiên cứu, nổi bật trong lĩnh vực Quản lý đất đai, với hai phòng thí nghiệm: phòng thí nghiệm Tài nguyên đất đai và phòng thí nghiệm GIS – Viễn thám thuộc Bộ môn Tài nguyên đất đai, Khoa Môi trường và Tài nguyên thiên nhiên quản lý. Với hệ thống trang thiết bị hiện đại, đồng bộ, hai phòng thí nghiệm không chỉ đáp ứng tốt công tác đào tạo thực hành, mà còn tạo nền tảng vững chắc để phát triển các hướng nghiên cứu liên ngành và ứng dụng thực tiễn cao.

Một trong những điểm nổi bật được đề cập tại hội thảo là việc đẩy mạnh chuyển đổi số trong lĩnh vực đất đai. GS.TS Huỳnh Văn Chương, Cục trưởng Cục Quản lý chất lượng, Bộ Giáo dục và Đào tạo, đề xuất ứng dụng trí tuệ nhân tạo và chuyển đổi số trong tất cả các hoạt động của lĩnh vực quản lý đất đai thông qua xây dựng cơ sở dữ liệu và hệ thống thông tin, dự báo và phân tích, giám sát và quản lý, tối ưu hóa quy hoạch đất đai, sử dụng đất theo mục đích, tăng cường dịch vụ công trực tuyến…

Đồng quan điểm trên, PGS.TS Trần Trọng Phương, Trưởng khoa Tài nguyên và Môi trường, Học viện Nông nghiệp Việt Nam, nhấn mạnh Việt Nam cần chuyển đổi mô hình quản lý đất đai từ thủ công sang số hóa, từ phân tán sang tích hợp; đồng bộ hóa công nghệ – thể chế – tổ chức hành chính; hướng tới mô hình quản trị đất đai: hiện đại – minh bạch – liên thông – bền vững.

Các chuyên gia cũng nhấn mạnh rằng việc quản lý đất đai bền vững cần có sự tham gia của nhiều bên liên quan, bao gồm cả cơ quan quản lý nhà nước, doanh nghiệp, tổ chức xã hội và cộng đồng dân cư. Việc xây dựng một hệ thống quản lý đất đai hiện đại, minh bạch và bền vững là rất quan trọng để đảm bảo sử dụng đất đai hiệu quả, giảm thiểu xung đột và bảo vệ môi trường.

Trước những thách thức và cơ hội trong quản lý đất đai, các chuyên gia kêu gọi cần tăng cường hợp tác quốc tế, đẩy mạnh ứng dụng công nghệ mới, như công nghệ viễn thám, GIS, trí tuệ nhân tạo trong quản lý đất đai. Việc nâng cao năng lực và nhận thức của cộng đồng về quản lý đất đai bền vững cũng là một yếu tố quan trọng.

Cuối cùng, các chuyên gia khẳng định quản lý đất đai bền vững là một quá trình lâu dài và phức tạp, đòi hỏi sự nỗ lực và cam kết của tất cả các bên liên quan. Với sự hợp tác và nỗ lực không ngừng, Việt Nam có thể xây dựng một hệ thống quản lý đất đai hiện đại, hiệu quả và bền vững, góp phần vào sự phát triển bền vững của đất nước.