Giá đất tăng đột biến do điều chỉnh bảng giá đã gây ra nhiều hệ lụy cho người mua và doanh nghiệp. Việc áp dụng bảng giá đất mới đã dẫn đến mức giá đất tăng gấp hàng chục lần so với trước đây, tạo thêm gánh nặng lớn cho người dân và doanh nghiệp. Hội Môi giới bất động sản (VARS) cho biết, việc bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường được kỳ vọng sẽ giúp thị trường minh bạch hơn, hạn chế thất thu ngân sách và đẩy nhanh tiến độ đền bù, giải phóng mặt bằng.

Tuy nhiên, việc áp dụng bảng giá đất mới quá gấp, chưa có lộ trình rõ ràng, đặc biệt ở các khu vực vùng ven – nơi đời sống kinh tế còn khó khăn, gây ‘sốc’ cho cả người dân và doanh nghiệp. Giá đất tăng cũng đồng nghĩa với các khoản thuế, phí liên quan đều tăng theo, tạo thêm gánh nặng lớn cho người dân và doanh nghiệp. Hơn nữa, việc áp dụng bảng giá đất mới quá gấp, chưa có lộ trình rõ ràng, đặc biệt ở các khu vực vùng ven – nơi đời sống kinh tế còn khó khăn, gây ‘sốc’ cho cả người dân và doanh nghiệp.

Trong bối cảnh này, VARS nhận thấy lượng giao dịch ‘sôi động’ trong giai đoạn cuối quý I/2025 đến giữa tháng 5/2025, sau đó đã ‘chững’ lại tại một số khu vực, một phần do đã thỏa mãn lực cầu hiện có, một phần do tâm lý quan sát, nghe ngóng tình hình sáp nhập, điều chỉnh giá đất…

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho biết, hiện nay, các nhà đầu tư đang chuyển hướng quan tâm đến giá trị khai thác thực, thay vì chỉ kỳ vọng giá đất tăng. ‘Họ hướng đến các thị trường vùng ven đô thị lớn, với mức giá phù hợp hơn trên cơ sở hạ tầng ngày càng hoàn thiện. Người trẻ có nhu cầu thực thì chấp nhận mua xa trung tâm nếu có kết nối hạ tầng thuận tiện, ưu tiên dự án có tiện ích nội khu, không gian sống chất lượng’, bà Miền chia sẻ.

Dự báo về tình hình thị trường nửa cuối năm nay, Tổ nghiên cứu của VARS đánh giá rằng nguồn cung tiếp tục cải thiện với hàng loạt các dự án nhà ở thương mại đã triển khai sau khi được gỡ vướng thí điểm làm dự án nhà thương mại qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, được xác định giá đất tính tiền sử dụng đất… Tỷ trọng đóng góp của khu vực miền Nam có thể ‘bám sát’ khu vực miền Bắc trong nửa cuối năm nếu các dự án đang triển khai ra hàng đúng kế hoạch.

Xu hướng phân hóa nguồn cung theo doanh nghiệp cung ứng vẫn tiếp diễn nhưng sẽ có thêm sự trở lại của nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn. Tuy nhiên, tình trạng lệch pha cung – cầu tiếp tục khó có cơ hội được cải thiện, bởi các dự án sẽ tiếp tục mở bán với giá cao khi chi phí tiền sử dụng đất (chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu chi phí đầu tư phát triển dự án) tăng mạnh và chi phí đầu tư hạ tầng, tiện ích lớn.

Do đó, tốc độ hấp thụ tại một số đô thị lớn có thể chậm lại khi nguồn cung tăng theo hướng ngày càng ‘kén’ khách, chủ yếu là các sản phẩm hạng sang. Theo báo cáo của VARS, trong quý II/2025, thị trường ghi nhận khoảng 27.000 giao dịch thành công, nâng tỷ lệ hấp thụ lên 54%, tăng 9% so với quý trước.

Riêng với nguồn cung mới, tỷ lệ hấp thụ đạt 61%, tương đương hơn 22.000 giao dịch, gấp gần 2,5 lần quý trước. Phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục dẫn dắt thị trường, chiếm hơn 56% tổng giao dịch, với tỷ lệ hấp thụ đạt 63%. Phân khúc thấp tầng đạt mức hấp thụ 60%.

Tính chung 6 tháng đầu năm, thị trường có khoảng 40.000 giao dịch, gấp đôi cùng kỳ 2024 và gấp hơn 5 lần so với 2023; tỷ lệ hấp thụ đạt 62%. Dù giá mở bán cao nhưng nhiều dự án vẫn có thanh khoản tốt nhờ nhu cầu thật từ nhóm khách hàng có tài chính mạnh, bao gồm cả người Việt và người nước ngoài.

Nhu cầu đầu tư cũng gia tăng nhờ kỳ vọng tăng giá và các chính sách tài chính ưu đãi. Đáng chú ý, thị trường sơ cấp ghi nhận tỷ lệ lớn giao dịch từ người mua bất động sản thứ 2 trở lên. Ngoài ra, các dự án ‘ăn theo’ đại đô thị và làn sóng sáp nhập cũng được hấp thụ tốt.

Giao dịch bắt đầu sôi động trở lại tại các tỉnh, thành phía Nam nhờ nguồn cung đa dạng và mức giá hợp lý. Cũng theo VARS, thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam đang trong giai đoạn ổn định và phát triển sau khi kích hoạt chu kỳ mới, với những kết quả rõ nét về nguồn cung.

Trong quý II/2025, thị trường này ghi nhận hơn 36.000 sản phẩm mới, gấp 2,5 lần quý trước và tăng 90% so với cùng kỳ năm 2024. Tính chung 6 tháng đầu năm 2025, tổng nguồn cung bất động sản nhà ở đạt 64.000 sản phẩm, tương đương 80% cả năm 2024.

Trong đó, có hơn 51.000 sản phẩm mới, còn lại là hàng tồn kho tiếp tục chào bán. Trong đó, nguồn cung tăng vọt nhờ hàng loạt dự án quy mô lớn được các chủ đầu tư đẩy nhanh tốc độ ra hàng, các dự án triển khai mới sau khi được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và xác nhận tín hiệu phục hồi rõ nét của thị trường, đặc biệt, là sự trở lại của khu vực phía Nam.

Dù thị trường hồi phục, VARS cho rằng cơ cấu nguồn cung vẫn mất cân đối, đặc biệt tại Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng – những nơi có nhu cầu cao nhưng lại chủ yếu mở bán căn hộ cao cấp, hạng sang. Thị trường gần như vắng bóng căn hộ thương mại dưới 60 triệu đồng/m2.

Thị trường đất nền Việt Nam đã trải qua nhiều giai đoạn biến động, từ sốt nóng đến đóng băng. Từ năm 1994 đến nay, thị trường đã chứng kiến khoảng 5 đợt sốt đất và đóng băng. Các đợt sốt nóng thường liên quan đến quy hoạch, sửa đổi Luật, dòng vốn, và hạ tầng. Sau mỗi đợt sốt đất, giá đất nền ở cả ba miền Bắc, Trung, và Nam đều lập mặt bằng mới.

Đợt sốt đất năm 2017-2018 đã đẩy giá đất nền tại nhiều tỉnh thành tăng vọt. Cụ thể, tại Kiên Giang, Long An, Cần Thơ, Quảng Nam, và Hải Phòng, giá đất nền tăng lần lượt 269%, 175%, 161%, 154%, và 148% so với năm 2015. Đến đợt sốt năm 2022, giá đất nền tại các khu vực như Hòa Bình, Thái Nguyên, Tp.HCM, Thừa Thiên Huế, và Quảng Bình tiếp tục tăng mạnh, lần lượt 500%, 281%, 165%, 139%, và 114% trong vòng 2 năm.

Đến năm 2024, thị trường đất nền rơi vào trạng thái đóng băng diện rộng ở nhiều tỉnh thành. Tuy nhiên, mức độ tăng giá vẫn diễn ra ở một số khu vực. Ví dụ, giá đất nền tại Bình Thuận trong năm 2024 ghi nhận tăng 223% so với năm 2022. Tại Hà Nội, Kiên Giang, Hưng Yên, và Bình Dương, mức tăng lần lượt là 34%, 33%, 29%, và 28%.

Xét về khu vực, thị trường phía Nam đã chứng kiến sốt đất lan rộng ra các tỉnh xung quanh. Phía Bắc tập trung ở các huyện ngoại thành. Một số khu vực như Xuân Lộc (Đồng Nai) tăng giá 79%; Nam Từ Liêm (Hà Nội) tăng giá 58%; Bắc Từ Liêm (Hà Nội) tăng 55%… trong vòng 2 năm.

Dữ liệu cho thấy, trong top các tỉnh có đất nền tăng giá mạnh nhất 10 năm qua, phần lớn thuộc khu vực phía Bắc. Trong đó, Hòa Bình, Quảng Ninh, và Thái Nguyên có mức tăng lần lượt là 6 đến 10 lần, là các khu vực có kinh tế phát triển tốt và mạnh về công nghiệp.

Tính chung 10 năm qua, các dự án đất nền tăng giá tốt nhất nằm ở khu vực Trung bộ và Nam bộ. Khu vực Ngũ Hành Sơn (Đà Nẵng); Quận 9 (Tp.HCM); Cam Lâm (Khánh Hoà); Điện Bàn (Quảng Nam)… thuộc top khu vực tăng giá đất nền tốt nhất. Mức tăng lần lượt từ 11-16 lần trong vòng 10 năm.

Yếu tố hạ tầng đã ảnh hưởng mạnh đến các đợt sốt đất nền. Điều này được thể hiện rõ ở các tỉnh được thúc đẩy đầu tư hạ tầng, đất nền tăng giá tương ứng. Bước sang đầu năm 2025, phân khúc đất nền toàn quốc có dấu hiệu phục hồi, tuy nhiên không phân bổ đồng đều giữa các khu vực. Một số nơi sốt nóng cục bộ theo thông tin sáp nhập đã có dấu hiệu hạ nhiệt từ cuối tháng 4/2025 đến nay.

Dù vậy, nhìn tổng thể, thị trường đất nền phía Nam vẫn ổn định mức độ quan tâm ở một số khu vực có thông tin tốt về hạ tầng, quy hoạch. Bên cạnh đó, nguồn cung sơ cấp khan hiếm kì vọng sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu và mặt bằng giá của phân khúc này đi lên.

Dự báo cho thấy quý 3/2025 là thời điểm ‘đảo chiều’ khởi sắc của phân khúc đất nền. Đến năm 2026, thanh khoản ổn định. Tuy nhiên, trong giai đoạn tới, thị trường đất nền sẽ khó sốt nóng như thời điểm trước. Mức độ kì vọng biên lợi nhuận của nhà đầu tư cũng sẽ ổn định theo lộ trình đầu tư hạ tầng hay quy hoạch, khó đột biến.

Thị trường bất động sản Đà Nẵng đang trải qua giai đoạn phục hồi mạnh mẽ nhờ vào những thay đổi tích cực trong chính sách và quản lý của thành phố. Việc áp dụng bảng giá đất mới, quyết định sáp nhập hành chính với tỉnh Quảng Nam và giải quyết các vướng mắc pháp lý kéo dài đối với các dự án bất động sản đã tạo ra những chuyển biến đáng kể. Dòng tiền đầu tư đang có xu hướng quay trở lại, đặc biệt tập trung vào khu vực giáp ranh với tỉnh Quảng Nam, nơi được đánh giá có nhiều tiềm năng phát triển trong tương lai.

Bảng giá đất mới đã thiết lập một mặt bằng giá mới cho thị trường bất động sản Đà Nẵng. Điều này đã dẫn đến sự gia tăng giá đất ở nhiều khu vực, đặc biệt là ở các tuyến đường trung tâm. Các trục đường ven sông Hàn như Bạch Đằng, Nguyễn Văn Linh, Võ Nguyên Giáp… đã ghi nhận mức tăng mạnh, với giá đất vượt mốc 200 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, tuyến đường Bạch Đằng đã đạt mức giá đất cao nhất thành phố, lên tới hơn 340 triệu đồng/m2. Sự điều chỉnh này không chỉ phản ánh sự thay đổi về giá trị đất đai mà còn thể hiện sự dịch chuyển trong chiến lược quản lý và khai thác tài nguyên đất của thành phố.

Song song với việc điều chỉnh bảng giá đất, thành phố Đà Nẵng cũng đang nỗ lực giải quyết các vướng mắc pháp lý kéo dài nhiều năm qua đối với các dự án bất động sản. Hàng loạt dự án từng bị đình trệ vì vướng mắc về quy hoạch và thủ tục đầu tư đã được giải quyết và cho phép tái khởi động. Điều này không chỉ tạo động lực cho thị trường bất động sản mà còn giúp tăng giá trị tài sản cho các nhà đầu tư. Việc giải quyết kịp thời các vấn đề pháp lý đã góp phần ổn định và phát triển thị trường, mang lại niềm tin cho nhà đầu tư.

Quyết định sáp nhập hành chính giữa thành phố Đà Nẵng và tỉnh Quảng Nam mở ra không gian phát triển mới, kích thích làn sóng đầu tư vào các khu vực giáp ranh. Nhiều khu đô thị mới đang được đầu tư xây dựng, tạo ra cơ hội cho các nhà đầu tư. Sự phát triển của hạ tầng và dịch vụ công ở những khu vực này đang ngày càng được cải thiện, thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư và người dân.

Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường đang có dấu hiệu phục hồi và phát triển mạnh mẽ, các chuyên gia cũng đưa ra lời khuyên cho nhà đầu tư. Họ cần thận trọng và tập trung vào việc đầu tư dài hạn tại những khu vực có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hiện hữu và cộng đồng dân cư ổn định. Việc đầu tư vào những khu vực có tiềm năng phát triển thực sự và hạn chế tình trạng đầu cơ ảo sẽ giúp thị trường bất động sản Đà Nẵng phát triển bền vững trong tương lai. Sự phát triển bền vững của thị trường không chỉ dựa vào sự tăng trưởng ngắn hạn mà còn đòi hỏi sự ổn định và bền vững trong dài hạn.

Cuối cùng, với những thay đổi tích cực trong chính sách và môi trường đầu tư, thị trường bất động sản Đà Nẵng đang có cơ hội để phát triển một cách bền vững và ổn định. Việc kết hợp giữa phát triển hạ tầng, cải thiện môi trường đầu tư và bảo đảm pháp lý sẽ là chìa khóa để thị trường bất động sản thành phố phát triển trong tương lai.