Thị trường bất động sản Hà Nội đang trải qua nhiều biến động với sự thay đổi về nguồn cung và nhu cầu của khách hàng. Tại sự kiện công bố Báo cáo Tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội do Savills tổ chức, bà Đỗ Thị Thu Hằng – Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội – đã chia sẻ về cách bán hàng của các chủ đầu tư hiện nay và đưa ra góc nhìn chiến lược dành cho nhà đầu tư trong bối cảnh thị trường đầy biến động.

Theo bà Hằng, trong bối cảnh nhiều luật liên quan đến bất động sản đã được thông qua và các chính sách gỡ vướng pháp lý đang được triển khai quyết liệt, thị trường bất động sản Hà Nội hiện nay đã có nhiều chuyển biến. Tuy nhiên, một thực tế nổi bật là nguồn cung dự án tại khu vực đường Vành đai 3, hoặc từ Vành đai 3 đổ vào nội đô đang ngày dần cạn kiệt. Với lợi thế về vị trí địa lý và thương mại, các chủ đầu tư sở hữu quỹ đất trong khu vực này đều là những đơn vị có tiềm lực mạnh, thương hiệu tốt. Chính vì vậy, họ có xu hướng tối ưu hóa lợi nhuận, từ việc phát triển sản phẩm, cho đến đáp ứng được các khách hàng có nhu cầu cao.

“Giá nào mới là giá phù hợp luôn là bài toán đau đầu”, bà Hằng nhận định. Khi chi phí đầu tư và xây dựng đã đạt đến một ngưỡng nhất định, việc xác lập giá bán không chỉ dựa trên chi phí đầu vào, mà còn là bài toán tâm lý thị trường. Chính vì vậy, nhiều chủ đầu tư hiện đang áp dụng các kỹ thuật thử nghiệm giá để đo phản ứng của khách hàng trước khi ra bảng giá chính thức. Một trong những cách phổ biến mà các chủ đầu tư hay áp dụng là đưa ra mức giá khởi điểm hoặc đưa mức giá “rumor” – nhằm kiểm tra mức độ quan tâm, phản ứng của thị trường. Sau giai đoạn này, các chủ đầu tư sẽ điều chỉnh lại mức giá và tiến hành khớp căn.

“Nếu như trước đây, mức giá căn hộ được chủ đầu tư khớp căn chỉ quanh ngưỡng 65–80 triệu đồng/m2, thì hiện tại, nhiều dự án đã ở trên ngưỡng 100–140 triệu đồng/m2” – Đại diện Savills chia sẻ. Theo bà Hằng, không phải mọi dự án đều thành công với chiến lược này. Nhiều trường hợp sau khi tung giá cao ra thị trường đã phải âm thầm điều chỉnh xuống, vì phản ứng của người mua không như kỳ vọng.

Khi giá căn hộ đang ở mức rất cao, còn biệt thự, liền kề liên tục tăng giá, câu hỏi đặt ra là: Đâu là cơ hội đầu tư cho nhà đầu tư tại thị trường phía Bắc? Liệu còn xu hướng nào có thể sinh lời trong thời điểm này? Trả lời câu hỏi này, bà Đỗ Thị Thu Hằng cho rằng, nhà đầu tư nên chọn dự án dựa trên hai khía cạnh pháp lý rõ ràng và nguồn cung không quá lớn. Nếu nguồn cung quá nhiều, mức độ cạnh tranh sẽ rất khốc liệt.

Bà Hằng đưa ra lời khuyên, “nhà đầu tư nên quan tâm chọn đầu tư ở những khu vực có nhu cầu sử dụng thực, thay vì chạy theo kỳ vọng hay hiệu ứng đám đông. Vì là nhà đầu tư nhỏ lẻ, không phải chủ đầu tư lớn, nên yếu tố thanh khoản cần đặt lên hàng đầu”. Chuyên gia Savills cho rằng, kỳ vọng cũng phải xác thực – nghĩa là nếu bất động sản có giá cao, thì phải tương xứng với vị trí, chất lượng, pháp lý… Khi đó, dù không có nhu cầu sử dụng, nhà đầu tư vẫn có thể bán lại nhanh chóng.

“Nếu chỉ mua để giải quyết tâm lý phải sở hữu một cái gì đó, thì sau này rất dễ mắc kẹt khi giỏ hàng cạnh tranh quá lớn, thời gian bán kéo dài, và giá bán không đạt như kỳ vọng”, bà Hằng nhấn mạnh. Nhờ lý do này, nguồn cung nhà ở tại Hà Nội đã ổn định hơn TP.HCM.

Chính quyền Hà Nội đã nhiều lần thể hiện nỗ lực trong việc hạn chế sử dụng xe cá nhân và cấm xe máy tại khu vực nội thành từ cuối năm 2015. Mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 20, yêu cầu UBND TP Hà Nội thực hiện các giải pháp để các tổ chức và cá nhân chuyển đổi phương tiện, với lộ trình cụ thể. Đến ngày 1-7-2026, Hà Nội sẽ cấm xe máy sử dụng nhiên liệu hóa thạch lưu thông trong Vành đai 1. Từ ngày 1-1-2028, thành phố sẽ không cho phép xe mô tô, xe gắn máy chạy xăng và hạn chế xe ô tô cá nhân chạy xăng, dầu lưu thông trong đường Vành đai 1 và Vành đai 2. Dự kiến đến năm 2030, Hà Nội sẽ tiếp tục mở rộng thực hiện trong đường Vành đai 3.

Để đạt được mục tiêu này, ông Dương Đức Tuấn, Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội cho biết, thành phố sẽ nghiên cứu và báo cáo Thành ủy, thông qua HĐND thành phố để thiết lập một cơ chế, chính sách hỗ trợ người dân trong việc chuyển đổi xe xăng sang xe điện. Sở Xây dựng TP Hà Nội đang lấy ý kiến các sở, ngành và đơn vị liên quan để soạn thảo nghị quyết của HĐND thành phố về chuyển đổi phương tiện xanh, phát triển hệ thống trạm sạc trên địa bàn. Theo dự thảo nghị quyết, người dân có xe máy chạy xăng hoặc diesel tại các vùng phát thải thấp, khi chuyển đổi sang phương tiện xanh có thể được hỗ trợ 3-5 triệu đồng. Mỗi cá nhân được hỗ trợ tối đa 1 xe đến hết năm 2030. TP cũng dự kiến miễn 100% lệ phí trước bạ và lệ phí đăng ký biển số đối với phương tiện giao thông xanh từ ngày nghị quyết có hiệu lực đến hết năm 2030.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Đại Hoàng, admin diễn đàn otofun cho rằng, việc chuyển đổi sang phương tiện giao thông xanh đòi hỏi rất nhiều giải pháp mà Hà Nội cần triển khai, như hỗ trợ tài chính, miễn, giảm lệ phí trước bạ, đăng ký xe và xây dựng trạm sạc pin miễn phí. Trong gần 10 năm qua, TP Hà Nội đã có nhiều nghị quyết, đề án để thực hiện lộ trình cấm, hạn chế xe máy. Tại Kỳ họp thứ 14 diễn ra đầu tháng 12-2015, HĐND TP Hà Nội khóa XIV thông qua chương trình mục tiêu nhằm giảm thiểu ùn tắc giao thông và đảm bảo an toàn giao thông trên địa bàn thành phố giai đoạn 2016-2020. HĐND Hà Nội quyết nghị xây dựng đề án từng bước hạn chế sử dụng phương tiện giao thông cá nhân trên địa bàn.

Đến nay, mặc dù đã có nhiều nỗ lực nhưng mục tiêu cấm xe máy vẫn chưa thể hiện thực hóa. Việc thực hiện các biện pháp hạn chế xe máy và chuyển đổi sang phương tiện giao thông xanh sẽ gặp nhiều khó khăn và thách thức, đặc biệt là trong việc đảm bảo các điều kiện cho người dân chuyển đổi phương tiện. Do đó, thành phố cần có những giải pháp cụ thể và hiệu quả hơn để đạt được mục tiêu đã đề ra.